¿Cuánto puedes construir?
El potencial constructivo de un terreno en la Ciudad de México, calculado con la zonificación oficial y comparado con lo que ya está construido.
La pregunta y la fórmula
Cuánto puedes construir en un terreno sale de dos coeficientes que fija la norma de uso de suelo:
- COS, coeficiente de ocupación del suelo: qué parte del terreno puedes ocupar en planta. Es 1 menos el área libre que exige la zonificación.
- CUS, coeficiente de utilización del suelo: cuántos metros cuadrados totales puedes construir sumando todos los niveles.
La cuenta corta es superficie del terreno × COS × niveles permitidos.
Un ejemplo
Un terreno de 300 m² con zonificación H 4/20, es decir habitacional, 4 niveles y 20% de área libre:
| Superficie del terreno | 300 m² |
| Área libre exigida | 20% |
| COS (1 menos área libre) | 0.80 |
| Huella máxima en planta | 240 m² |
| Niveles permitidos | 4 |
| Superficie construible | 960 m² |
Si en ese terreno hay una casa de 200 m², quedan 760 m² sin aprovechar. Esa diferencia entre lo que la norma permite y lo que está construido es lo que hace que un predio valga más de lo que aparenta.
Suelo subutilizado
La plataforma calcula esa diferencia para 1,089,684 predios de las 16 alcaldías y la pinta en el mapa, así que se puede buscar por zona en vez de predio por predio. También se pueden combinar lotes contiguos para ver el potencial del conjunto.
Para quién
Para desarrolladores buscando dónde, para propietarios que quieren saber qué tienen, y para peritos que valúan un terreno por su aprovechamiento y no solo por comparables.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula cuánto puedo construir?
Multiplicando la superficie del terreno por el COS y por los niveles que permite la zonificación. El COS es 1 menos el área libre exigida.
¿Qué diferencia hay entre COS y CUS?
El COS limita cuánto del terreno ocupas en planta. El CUS limita el total de metros cuadrados construidos sumando todos los niveles.
¿El potencial que muestra es definitivo?
No. Es una estimación normativa. Puede estar limitada por normas de ordenación particulares, áreas de conservación o sitios patrimoniales, que la ficha oficial indica.
¿Sirve para saber si un terreno está desaprovechado?
Sí, esa es la idea. Se compara lo que la norma permite con lo que ya está construido, y la diferencia se puede buscar por zona en el mapa.
¿Puedo sumar dos terrenos contiguos?
Sí. Se pueden combinar lotes para ver el potencial del conjunto, que suele ser mayor que el de los predios por separado.
¿Aplica a casas ya construidas?
Sí. Un predio con una casa pequeña en una zona que permite cuatro niveles tiene potencial sin usar, y eso afecta su valor.
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