Antes de comprar un terreno o pensar en un desarrollo, hay dos siglas que deciden casi todo: COS y CUS. Definen cuánto puedes ocupar del suelo y cuánta superficie total puedes construir. Entenderlas es la diferencia entre un proyecto viable y una compra fallida.
Qué es el COS
El Coeficiente de Ocupación del Suelo indica qué porción del terreno puedes cubrir con construcción en planta baja. Se expresa como fracción o porcentaje. Un COS de 0.6 significa que puedes desplantar sobre el 60% del terreno, y el 40% restante debe quedar como área libre (jardín, patio, permeable).
La fórmula es directa:
Superficie de desplante = terreno × COS
En un terreno de 200 m² con COS 0.6, puedes ocupar 120 m² en planta baja.
Qué es el CUS
El Coeficiente de Utilización del Suelo indica cuánta superficie total puedes construir sumando todos los niveles. Un CUS de 2.4 significa que puedes edificar hasta 2.4 veces la superficie del terreno.
Superficie máxima construible = terreno × CUS
En ese mismo terreno de 200 m² con CUS 2.4, puedes construir hasta 480 m² totales.
Cómo se relacionan con los niveles
Con el COS sabes cuánto ocupas por piso; con el CUS, cuánto construyes en total. Dividiendo uno entre otro tienes una idea de los niveles:
Niveles aproximados = CUS ÷ COS
Con CUS 2.4 y COS 0.6, el terreno da para unos 4 niveles ocupando el 60% en cada uno. La zonificación suele fijar además una altura máxima en metros o en número de niveles, que puede ser el límite real antes que el CUS.
Dónde se leen estos números
El COS, el CUS, la altura y el área libre no son negociables por gusto: los fija el uso de suelo del predio, en la zonificación de SEDUVI. Cada zona tiene una clave que resume uso permitido, niveles y área libre, y de ahí se derivan los coeficientes.
Cómo verlo sin ir a SEDUVI
En Antrologic, al consultar un predio en el mapa catastral obtienes su zonificación y su potencial constructivo: cuánto permite edificar según su uso de suelo. Y en la pestaña de Análisis, la lente de potencial compara lo que ya está construido contra lo que permite la norma, para ver de un vistazo si un predio está aprovechado o tiene margen. Es la forma rápida de estimar cuánto cabe antes de comprometer capital.
En resumen
El COS manda en cuánto ocupas el suelo; el CUS, en cuánto construyes en total; la altura, en hasta dónde subes. Los tres viven en el uso de suelo del predio. Antes de comprar un terreno, revísalos: son los que dicen si tu proyecto cabe o no.
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