Dos figuras legales deciden qué tan libremente puedes usar un terreno: las servidumbres y las restricciones. Entenderlas, y verificarlas antes de comprar, evita sorpresas caras: desde un derecho de paso que cruza tu predio hasta un uso de suelo que no permite lo que querías construir.
Qué es una servidumbre
Una servidumbre es un derecho que grava a un inmueble (el predio sirviente) en beneficio de otro (el predio dominante) o de un tercero. Surge, típicamente, cuando un terreno no tiene acceso directo a la vía pública, cuando deben pasar servicios por él, o para preservar la vista o la luz del vecino. Los tipos más comunes:
- De paso: permite transitar por un predio para llegar a otro que está aislado.
- De acueducto o de servicios: deja pasar agua, drenaje o instalaciones.
- De luz y vista: limita construir de forma que se tape la luz o la vista del predio vecino.
Por su origen, las servidumbres son voluntarias (acordadas entre las partes y registradas) o legales (impuestas por la ley, como el paso a un predio enclavado). Se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y pueden implicar una compensación económica al predio afectado.
Qué es una restricción
Las restricciones son limitaciones sobre lo que puedes construir o hacer en un terreno, derivadas de leyes, reglamentos urbanos o acuerdos privados. A diferencia de la servidumbre, no benefician a un predio en concreto ni generan indemnización. Las más relevantes vienen del uso de suelo:
- Uso permitido: habitacional, comercial, mixto, industrial…
- Altura máxima y número de niveles.
- Coeficientes COS y CUS: cuánto del terreno puedes ocupar y cuánta superficie total puedes construir.
- Área libre mínima y restricciones ambientales o de patrimonio (zonas históricas, inmuebles catalogados).
Servidumbre vs. restricción, en una línea
La servidumbre beneficia a otro predio, está inscrita y puede incluir compensación. La restricción limita el uso por normas generales o privadas, sin un beneficiario específico ni indemnización.
Cómo afectan al valor
Ambas figuras se reflejan en el precio. Una servidumbre de paso que parte un terreno reduce su superficie aprovechable. Un uso de suelo que solo permite dos niveles limita el potencial de un desarrollo, y con él el valor residual del suelo. En una valuación seria, estas restricciones no son letra chica: son variables que mueven la cifra final.
Cómo detectarlas antes de comprar (en CDMX)
Aquí es donde la mayoría de los compradores va a ciegas. Antes de firmar conviene revisar tres fuentes:
- El Registro Público de la Propiedad: el certificado de gravámenes muestra servidumbres inscritas, hipotecas y limitaciones.
- El uso de suelo oficial: la zonificación SEDUVI define qué se puede construir, con qué altura y qué coeficientes.
- El catastro: superficie, valor catastral y colindancias del predio.
En Antrologic reunimos la parte urbana de esa revisión en un solo lugar. Al consultar un predio en el mapa catastral de la CDMX obtienes su zonificación y ficha oficial de uso de suelo, consultada en vivo a SEDUVI, su potencial constructivo (cuánto permite edificar según COS y niveles) y las señalizaciones de sitios patrimoniales que imponen restricciones adicionales. Es la forma rápida de saber, antes de comprar, si el terreno permite lo que tienes en mente.
En resumen
Servidumbres y restricciones definen el uso real, y también el valor real, de un inmueble. No se ven a simple vista, pero sí se pueden consultar. Revisar el uso de suelo y los gravámenes antes de firmar es la diferencia entre comprar un terreno y comprar un problema.
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