Buena parte del suelo de la Ciudad de México construye muy por debajo de lo que la norma permite. Analizamos 1,038,418 predios de las 16 alcaldías comparando lo edificado contra el potencial de su zonificación SEDUVI, y el resultado dibuja el mapa de la oportunidad de redensificación.
Qué medimos
Para cada predio comparamos su utilización real del suelo (lo construido) contra su potencial permitido (lo que autoriza su uso de suelo). Un predio que usa menos de la mitad de su potencial está claramente subutilizado: hay margen normativo para construir mucho más de lo que hay. Es la materia prima de todo desarrollo urbano.
El hallazgo general: alrededor del 47% de los predios analizados usan menos de la mitad de su potencial constructivo.
Subutilización por alcaldía
Porcentaje de predios que usan menos de la mitad de su potencial permitido.
| Alcaldía | % muy subutilizado |
|---|---|
| Milpa Alta | 82% |
| Tláhuac | 67% |
| Xochimilco | 54% |
| Gustavo A. Madero | 51% |
| Magdalena Contreras | 51% |
| Tlalpan | 50% |
| Iztacalco | 50% |
| Miguel Hidalgo | 47% |
| Cuauhtémoc | 46% |
| Iztapalapa | 45% |
| Álvaro Obregón | 44% |
| Benito Juárez | 40% |
| Coyoacán | 29% |
Sobre 1,038,418 predios de las 16 alcaldías. "Muy subutilizado" = usa menos del 50% de su potencial permitido.
Cuidado: subutilizado no siempre significa oportunidad
Aquí está la lectura fina. Las alcaldías del sur rural, como Milpa Alta, Tláhuac y Xochimilco, encabezan la lista, pero eso no las vuelve el mejor terreno de desarrollo: su zonificación es de baja densidad precisamente para preservar suelo de conservación y uso agrícola. Ahí la subutilización es esperada y muchas veces intocable.
La oportunidad real está en las alcaldías centrales y bien servidas que aún muestran subutilización alta: Gustavo A. Madero e Iztacalco por encima del 50%, y Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc cerca del 47%. Suelo con infraestructura, transporte y demanda, que todavía construye por debajo de lo permitido. Ese es el objetivo de quien busca redensificar.
En el otro extremo, Coyoacán es la más aprovechada (solo 29% muy subutilizada) y Benito Juárez le sigue con 40%, señal de mercados maduros donde queda menos margen fácil.
Del mapa al predio
El agregado por alcaldía orienta, pero un desarrollo se decide predio por predio. En la pestaña de Análisis de Antrologic, la lente de potencial constructivo compara lo edificado contra lo permitido en cada predio de la ciudad, para detectar suelo subutilizado uno por uno, y la ficha de catastro te da su zonificación y su potencial exacto.
En resumen
Casi la mitad de los predios de la CDMX usan menos de la mitad de su potencial. Pero el número alto de la periferia responde a zonificación de baja densidad, no a oportunidad. El suelo interesante está en las zonas centrales bien conectadas que todavía construyen por debajo de lo permitido. El dato por alcaldía apunta la dirección; el predio concreto decide.
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