Cuando alguien te dice que un departamento rinde 9%, la primera pregunta debería ser: 9% bruto o neto? Entre uno y otro se va buena parte de la ganancia, y confundirlos es la causa más común de una inversión que decepciona.
Rendimiento bruto: el número del anuncio
El rendimiento bruto es la renta anual dividida entre el valor del inmueble:
Bruto = (renta mensual × 12) ÷ valor del inmueble
Un departamento de $4,000,000 que renta $24,000 al mes genera $288,000 al año, es decir, un bruto de 7.2%. Es fácil de calcular y por eso es el que se anuncia. También es el que engaña, porque ignora todo lo que cuesta operar el inmueble.
Rendimiento neto: el que de verdad te queda
El neto descuenta los gastos de tener el inmueble rentado:
- Vacancia: los meses sin inquilino entre un contrato y otro.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Administración, si contratas a alguien que opere la renta.
- Predial y seguro.
- Cuotas de mantenimiento del edificio, si aplican.
En una operación bien llevada, estos gastos suelen ubicarse alrededor del 25% de la renta. Sobre el ejemplo anterior, un neto cercano a 5.4% en vez del 7.2% bruto. La diferencia no es menor: es casi un cuarto de tu ganancia.
Ojo con una precisión importante: este neto es operativo. No incluye el ISR sobre la renta ni el costo del financiamiento si compraste a crédito. Esos reducen todavía más lo que te queda en el bolsillo.
Qué rendimiento es realista en CDMX
El rendimiento varía mucho por colonia y por tipo de inmueble. En general, las zonas más caras tienden a rendir menos en renta (pagas mucho por el metro y la renta no sube en la misma proporción), mientras que zonas intermedias bien conectadas suelen ofrecer los rendimientos más sanos. Un rendimiento bruto llamativamente alto muchas veces esconde más riesgo, más vacancia o menos plusvalía futura. El neto, medido colonia por colonia, es la vara honesta.
Cómo calcularlo sin adivinar
En Antrologic, al estimar el valor de un inmueble ves su renta mensual estimada y su rendimiento bruto y neto a partir de datos reales de su colonia, y puedes ajustar el porcentaje de gastos para reflejar tu caso concreto. Así comparas colonias con el número que importa, no con el del anuncio.
En resumen
El bruto es la carnada; el neto es el pescado. Calcula siempre el neto restando vacancia, mantenimiento, administración, predial y seguro, y recuerda que aún faltan ISR y financiamiento. Un inmueble que rinde bien en bruto pero mal en neto no es una buena inversión: es una mala inversión bien disfrazada.
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