La pregunta llega en dos versiones. La del dueño: tengo un departamento, ¿lo vendo o lo rento? Y la del que busca dónde vivir: ¿rento o compro? Las dos se contestan con el mismo número, y ese número se puede medir. Lo hicimos en 162 colonias de la Ciudad de México.
El número que decide: el ratio precio/renta
Divide el precio de un departamento entre la renta anual que puede generar. El resultado son años de renta necesarios para cubrir el precio. Es la misma cifra que un inversionista llama rendimiento, solo que puesta al revés y en una unidad que cualquiera entiende.
En los departamentos de la CDMX, la mediana es de 16.3 años. Dicho como rendimiento: 6.10% bruto anual sobre el precio de oferta. Y descontando el 25% de gastos que se lleva la operación (vacancia, mantenimiento, administración, predial, seguro), queda un 4.57% neto.
Cómo se lee ese número
| Ratio | Qué significa | Colonias |
|---|---|---|
| Menos de 16 años | Comprar sale barato frente a rentar. Buen terreno para el inversionista. | 49% |
| 16 a 20 años | Zona neutra. La decisión la deciden tus circunstancias, no el mercado. | 43% |
| 20 a 25 años | Rentar empieza a ganar. Comprar se paga con expectativa, no con flujo. | 7% |
| Más de 25 años | Rentar es lo racional. | 0% |
Departamentos, 162 colonias con datos suficientes de venta y de renta.
Vale la pena detenerse en el último renglón: en ninguna colonia de la ciudad el ratio pasa de 25 años. La CDMX no es un mercado donde comprar sea absurdo. Pero tampoco es uno donde rentar tu propiedad sea, por sí solo, un gran negocio. Y ahí está el dato incómodo.
El dato incómodo: rentar rinde menos que un CETE
El 6 de agosto de 2026 Banxico dejó su tasa de referencia en 6.50%, y los CETES a 28 días pagan alrededor de 6.25%. Sin inquilinos, sin mantenimiento, sin vacancia y sin riesgo de impago.
Contra eso, el rendimiento neto mediano de rentar un departamento en CDMX es 4.57%. En números: de las 162 colonias medidas, solo 12 le ganan a un CETE en términos netos. Es el 7%. Si la comparación se hace en bruto, ignorando los gastos, la mitad de las colonias lo supera. Esa diferencia entre el 49% y el 7% es exactamente lo que se pierde de vista cuando alguien presume un rendimiento sin restarle los gastos.
La conclusión no es que comprar sea mal negocio. Es que la renta sola no justifica la compra. Lo que la justifica es la plusvalía, la cobertura contra la inflación, el uso propio o el apalancamiento. Si tu tesis de inversión es "compro y rento", el número te está diciendo que compites contra un instrumento sin riesgo que hoy paga más.
Dónde conviene rentar tu propiedad
Estas son las colonias donde la renta cubre el precio más rápido, es decir, donde el flujo justifica mejor tener el inmueble en lugar de venderlo:
| Colonia | Alcaldía | Años | Bruto |
|---|---|---|---|
| San Rafael | Cuauhtémoc | 11.7 | 8.5% |
| Anáhuac I Sección | Miguel Hidalgo | 11.8 | 8.5% |
| Doctores | Cuauhtémoc | 12.5 | 8.0% |
| Anáhuac II Sección | Miguel Hidalgo | 13.1 | 7.6% |
| San Pedro de los Pinos | Benito Juárez | 13.2 | 7.6% |
| Buenavista | Cuauhtémoc | 13.6 | 7.4% |
| Tabacalera | Cuauhtémoc | 14.8 | 6.7% |
| Juárez | Cuauhtémoc | 15.5 | 6.4% |
Departamentos.
Y dónde conviene venderla
Aquí la renta tarda mucho más en cubrir el precio. Si el inmueble no lo usas y el flujo es la razón para conservarlo, la aritmética favorece vender:
| Colonia | Alcaldía | Años | Bruto |
|---|---|---|---|
| Bosque de Chapultepec I | Miguel Hidalgo | 23.9 | 4.2% |
| Acacias | Benito Juárez | 21.7 | 4.6% |
| Escandón I Sección | Miguel Hidalgo | 21.5 | 4.6% |
| Roma Norte | Cuauhtémoc | 21.3 | 4.7% |
| San José Insurgentes | Benito Juárez | 20.6 | 4.9% |
| Hipódromo Condesa | Cuauhtémoc | 20.4 | 4.9% |
| Polanco V Sección | Miguel Hidalgo | 19.4 | 5.1% |
Una precisión importante: "conviene vender" es una conclusión sobre flujo, no sobre valor. Roma Norte y Polanco rinden poco en renta precisamente porque su precio incorpora expectativas que la renta no alcanza a seguir. Quien conserva ahí no está apostando al ingreso mensual.
El prestigio se paga con rendimiento
Ordenamos las 162 colonias por precio y las partimos en cuatro grupos. El patrón es limpio y no admite mucha interpretación:
| Grupo por precio | $/m² venta | $/m² renta | Años | Neto |
|---|---|---|---|---|
| 25% más barato | $39,960 | $224 | 14.5 | 5.18% |
| Segundo cuarto | $51,768 | $280 | 15.4 | 4.88% |
| Tercer cuarto | $58,502 | $298 | 16.7 | 4.50% |
| 25% más caro | $71,730 | $352 | 17.7 | 4.24% |
Del grupo más barato al más caro, el precio por metro sube 80% pero la renta solo 57%. La renta no sigue al precio en la misma proporción, y el rendimiento se erosiona conforme se sube de zona. Un inquilino paga por vivir bien; un comprador paga además por la expectativa de que la colonia siga revalorizándose. Solo el primero se refleja en el flujo mensual.
Casa, oficina o departamento
| Tipo | Años | Bruto | Neto | Colonias |
|---|---|---|---|---|
| Oficina | 12.9 | 7.75% | 5.81% | 18 |
| Departamento | 16.3 | 6.10% | 4.57% | 81 |
| Casa | 19.6 | 5.10% | 3.82% | 11 |
Solo colonias con confianza alta o media en venta y en renta, por eso la muestra es más chica que las 162 del resto de la nota.
La casa es el peor vehículo de renta de los tres, y por un margen amplio: casi cuatro años más que un departamento para cubrir el precio. Parte del valor de una casa está en el terreno, y el terreno no renta. La oficina rinde más en papel, pero ese diferencial es la paga por un riesgo real: ciclos de vacancia más largos y un inquilino más difícil de reponer.
Si tu pregunta es la otra: ¿rento o compro?
Es el mismo número leído al revés. Con 16.3 años de ratio, comprar un departamento equivale a adelantar poco más de dieciséis años de renta. La comparación honesta suma tres cosas que casi nunca se cuentan:
- Los costos de entrada: ISAI, notario, avalúo e inscripción se llevan entre 5% y 8% del precio. Ese gasto se diluye con los años, pero castiga fuerte si vendes pronto. Comprar para quedarte dos años rara vez sale.
- El costo del crédito: con Banxico en 6.50%, una hipoteca cuesta bastante más que eso. En los primeros años, la mayor parte de tu pago son intereses, no patrimonio.
- El costo de oportunidad del enganche: ese dinero hoy rinde 6.25% sin riesgo.
La regla práctica que sale de estos números: si vas a quedarte menos de cinco años, rentar casi siempre gana. Más allá de eso, la respuesta depende de tu colonia, y ahí el ratio es la mejor guía disponible.
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