¿Realmente valen la pena las preventas?

El argumento de venta de una preventa siempre es el mismo: compras más barato porque compras antes. Pagas hoy el precio de un edificio que todavía no existe, y para cuando te entreguen, el mercado ya te dio la razón. Es una promesa razonable. Fuimos a buscarla en los datos y encontramos algo distinto.

Qué medimos

Tomamos 38,688 departamentos en venta en la Ciudad de México con descripción disponible y los clasificamos en tres grupos: preventa (proyectos en construcción o con entrega futura), a estrenar (obra nueva ya terminada) y usado. Después comparamos su precio por metro cuadrado, pero solo entre departamentos de la misma colonia y del mismo rango de tamaño. Ese control importa y en un momento se ve por qué.

El descuento no aparece. El sobreprecio sí

Comparando dentro de la misma colonia y el mismo tamaño, la preventa pide 5.1% más por metro cuadrado que un departamento usado equivalente. En 67% de las comparaciones el signo es positivo. No es un descuento pequeño: es lo contrario de un descuento.

El resultado aguanta. Lo probamos con seis umbrales distintos de muestra mínima y con dos niveles de control, y el sobreprecio se mueve entre 3.9% y 8.9%, siempre positivo, siempre con la mayoría de las colonias del mismo lado. No es un artefacto de cómo se cortaron los datos.

Por qué el número crudo engaña

Si comparas preventa contra usado sin más, el sobreprecio sale de 9.6%. Casi el doble. Esa diferencia es una trampa que vale la pena entender, porque aparece en muchos análisis de mercado.

Las preventas son sistemáticamente más chicas: 73 m² contra 100 m² del usado. Y el precio por metro sube cuando la unidad se achica, porque cocina, baño e instalaciones se reparten entre menos metros. Al comparar preventa contra usado sin igualar tamaño, buena parte de lo que mides es esa diferencia, no la novedad. Cuando se controla el tamaño, el sobreprecio real cae a la mitad.

El dato que cambia la pregunta

Aquí está lo que más nos llamó la atención. Hicimos la misma comparación con los departamentos a estrenar, los que ya están construidos:

Misma colonia y misma banda de tamaño. Las celdas son combinaciones de colonia y rango de m² con muestra suficiente de ambos grupos.

Son prácticamente el mismo número. Y eso significa algo muy concreto: el mercado cobra casi lo mismo por un departamento que puedes habitar hoy que por uno que te van a entregar en dos o tres años.

Quien compra en preventa asume la espera, el riesgo de que el proyecto se retrase, el riesgo de que se entregue distinto a lo prometido y el riesgo, más raro pero real, de que no se entregue. En un mercado que le pusiera precio a eso, la preventa debería costar menos que la obra terminada. En CDMX no cuesta menos. No te están pagando por esperar.

Pero comprar nuevo no es mal negocio

Conviene separar dos preguntas que suelen ir revueltas. Una es si la preventa se compra barata, y la respuesta es no. La otra es si comprar un departamento nuevo es buena inversión, y ahí el dato apunta al otro lado.

Hicimos la misma comparación en el mercado de renta. Un departamento nuevo se renta 15% más caro por metro que uno usado en la misma colonia, mientras que en venta pide alrededor de 8% más con ese mismo nivel de comparación. La prima de renta es mayor que la prima de precio, así que el rendimiento de lo nuevo termina siendo mejor, no peor.

La evidencia de renta es más delgada que la de venta, porque hay muchos menos datos de renta de obra nueva. La dirección es consistente en todas las pruebas que corrimos, pero la magnitud exacta hay que tomarla con reserva. Lo sólido es el sentido: lo nuevo renta con premio, y ese premio compensa el sobreprecio de compra.

Entonces, ¿cuándo sí conviene una preventa?

Si el precio de entrada no es la razón, quedan tres que sí pueden serlo. Ninguna se lee en los datos publicados, así que aquí salimos de lo que podemos medir y lo decimos claro:

• El esquema de pagos. Es probablemente la ventaja real. Pagas en parcialidades durante la obra, sin crédito y sin intereses, y difieres el enganche completo. Para quien no califica hoy a una hipoteca o prefiere no pagar intereses durante dos años, eso tiene un valor que el precio por metro no captura.
• La elección de unidad. Entrar temprano te deja escoger piso, orientación y vista. En un edificio, esa diferencia puede valer más que el 5% del que hablamos.
• La plusvalía durante la obra. El argumento clásico: el precio sube mientras construyen. Puede pasar, pero es una apuesta sobre el futuro, no un descuento presente. Y hoy la estás haciendo desde un precio de entrada que ya viene 5% arriba del comparable.

Dónde se concentra la preventa

La obra nueva no está repartida: se agrupa en colonias céntricas con suelo disponible y buena conectividad. Estas son las que más preventa tienen como proporción de su inventario:

Contra el promedio de la ciudad, que es 5.5%, estas colonias tienen dos y tres veces más obra nueva. Ahí la competencia entre desarrollos es mayor, y es donde tiene más sentido negociar: un proyecto que compite contra otros cuatro a dos cuadras tiene menos margen para sostener su lista de precios.

Esa intuición tiene respaldo en los datos. En las pocas colonias donde sí medimos un descuento real de preventa, el descuento es modesto y no llega al 5%: Lindavista Norte, Tabacalera, El Reloj y Zacahuitzco. Y no es casualidad que Zacahuitzco y Tabacalera aparezcan en las dos listas, la de mayor concentración de obra nueva y la de descuento. Donde hay más proyectos compitiendo por el mismo comprador, el precio cede. El descuento de preventa existe en CDMX, pero es la excepción y hay que ir a buscarlo donde hay competencia.