SEDATU tiene en consulta pública el nuevo Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México. Entre sus propuestas hay dos que tocan directamente a los dueños de terrenos: un impuesto a los predios baldíos o subutilizados, y la posibilidad de obligar a construirlos en un plazo de 2 a 4 años, con venta forzosa en subasta si no se cumple. Revisamos qué dice el documento y cuántos terrenos de la Ciudad de México entrarían en esa definición.
Qué propone el programa
El documento plantea dos instrumentos distintos para los predios baldíos y subutilizados en zonas que ya tienen servicios e infraestructura:
- Un gravamen al desperdicio urbano: una contribución aparte del predial, con una tasa de al menos 1% sobre el valor del terreno en el mejor uso que permite su zonificación. La tasa podría multiplicarse hasta por 1.5 en los predios más grandes que el lote más común de su colonia. La periodicidad y las tasas finales las fijarían las leyes de cada entidad.
- Polígonos de desarrollo y construcción prioritarios: la autoridad declara una zona y los dueños de predios baldíos o subutilizados tienen un plazo para construir, que el documento sugiere de 2 a 4 años. Si no lo hacen, procede la venta forzosa en subasta pública, con avalúo y compensación económica para el propietario.
El programa marca 13 de las 16 alcaldías como obligadas a incluir esos polígonos en sus planes: todas menos Tlalpan, Xochimilco y Milpa Alta. En el Estado de México están Ecatepec, Naucalpan, Tlalnepantla, Atizapán, Huixquilucan y Nezahualcóyotl.
Nada de esto aplica por sí solo. El propio documento dice que los criterios son indicativos y que cada instrumento necesita reformas en las leyes de las cuatro entidades. Después de la polémica, SEDATU publicó una nota aclaratoria: el programa no tiene facultades fiscales, no modificará el predial ni los valores catastrales, y es infundado que los baldíos vayan a rematarse contra la voluntad de sus dueños. Días después, el subsecretario José Alfonso Iracheta reconoció que la redacción sobre subastas y valores catastrales era imprecisa y dijo que se va a corregir.
Qué cuenta como baldío o subutilizado
El documento define los predios baldíos o subutilizados en la sección del gravamen. Entraría en la definición un predio que:
- No tiene construcciones.
- Tiene un coeficiente de utilización del suelo (CUS) menor a 0.25, es decir, lo construido es menos de la cuarta parte de su terreno.
- Está inhabitable por abandono o ruina.
- Tiene edificaciones que valen menos de la mitad que el terreno, según un avalúo.
Los dos primeros se pueden medir con el catastro de la Ciudad de México, predio por predio. Los otros dos no: el catastro no registra el abandono ni el valor de lo construido.
Cuántos terrenos baldíos hay en la CDMX
Contamos los predios urbanos del catastro sin construcción registrada. Dejamos fuera parques, áreas verdes, equipamiento, predios sin zonificación y todo el suelo con zonificación rural o de conservación, porque el programa habla de zonas urbanas consolidadas.
En las 13 alcaldías obligadas hay 10,932 predios baldíos, que suman 718 hectáreas: el 1.2% de sus predios urbanos. El suelo de esos baldíos tiene un valor catastral de unos 26 mil millones de pesos, y en nuestras mediciones el precio de un terreno en venta suele ser varias veces su valor catastral. En Tlalpan y Xochimilco, que quedan fuera de la obligación, hay otros 3,872 baldíos y 375 hectáreas.
Terrenos baldíos por alcaldía
Predios urbanos sin construcción registrada en el catastro. Pasa el cursor o toca una alcaldía.
| Alcaldía | Obligada | Baldíos | Hectáreas | % de predios urbanos | Predios con CUS menor a 0.25 | Hectáreas con CUS menor a 0.25 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tlalpan | No | 2,140 | 244.8 | 3.1% | 4,617 | 458.6 |
| Álvaro Obregón | Sí | 1,885 | 173.5 | 2.2% | 3,385 | 648.7 |
| Cuajimalpa | Sí | 714 | 139.8 | 5.6% | 961 | 269.0 |
| Xochimilco | No | 1,732 | 129.6 | 5.0% | 4,253 | 327.7 |
| Iztapalapa | Sí | 2,608 | 100.6 | 1.1% | 13,966 | 714.6 |
| Tláhuac | Sí | 719 | 69.1 | 2.2% | 5,616 | 346.9 |
| Coyoacán | Sí | 1,883 | 62.7 | 2.3% | 2,403 | 315.2 |
| Miguel Hidalgo | Sí | 477 | 49.0 | 1.2% | 1,136 | 171.6 |
| Gustavo A. Madero | Sí | 976 | 36.7 | 0.6% | 6,421 | 427.1 |
| Cuauhtémoc | Sí | 377 | 27.4 | 0.9% | 1,581 | 166.6 |
| Azcapotzalco | Sí | 343 | 17.5 | 0.7% | 1,617 | 452.2 |
| Magdalena Contreras | Sí | 363 | 14.0 | 1.6% | 1,520 | 83.2 |
| Iztacalco | Sí | 235 | 12.3 | 0.5% | 1,933 | 154.1 |
| Venustiano Carranza | Sí | 165 | 8.1 | 0.3% | 1,025 | 85.2 |
| Benito Juárez | Sí | 187 | 6.8 | 0.4% | 998 | 116.5 |
Entre las alcaldías obligadas, el 44% de la superficie baldía está en el poniente: Álvaro Obregón y Cuajimalpa suman 313 de las 718 hectáreas. En Cuajimalpa los baldíos son el 5.6% de los predios urbanos, y la mitad mide más de 600 m². Ahí y en Álvaro Obregón están las colonias con más superficie baldía: Merced Gómez, Lomas de Vista Hermosa, Santa Fe y Bosques de las Lomas. En el centro hay pocos: 377 en Cuauhtémoc y 187 en Benito Juárez.
Las hectáreas las mueven unos cuantos predios grandes. Los 73 baldíos de una hectárea o más son menos del 1% del total, pero suman la tercera parte de la superficie baldía, y en Merced Gómez dos predios suman 74 hectáreas. Por eso el mapa deja cambiar entre la proporción de predios, la superficie y el número de predios.
La regla del 0.25 alcanza mucho más que baldíos
Los predios construidos con CUS menor a 0.25 son muchos más que los baldíos: en las 13 alcaldías hay 42,562, con 3,951 hectáreas, más de cinco veces la superficie baldía. Y no son sólo terrenos ociosos:
- El 80% de esa superficie tiene zonificación habitacional, en buena parte casas de una o dos plantas en terrenos grandes, como las 40 hectáreas que suman en Jardines del Pedregal.
- El 15% tiene zonificación industrial: sólo en Industrial Vallejo, en Azcapotzalco, suman 182 hectáreas.
Qué tan grande sea el alcance real depende de cómo dibujen las autoridades los polígonos y de las excepciones que fijen las leyes. Con la definición tal como está escrita, un criterio pensado para el terreno especulativo también abarca casas con jardín y predios industriales.
Cuánto se podría construir
Si cada baldío de las 13 alcaldías con zonificación conocida se construyera al máximo que permite, sumarían 14.2 millones de m² de construcción: la superficie de unos 200 mil departamentos de 70 m². Es un techo teórico. No descuenta pendientes, barrancas, restricciones ni lo que se haya construido desde la última actualización del catastro, y no dice nada sobre si esa vivienda sería accesible.
Qué tan confiable es el dato
- El catastro es de 2021. Un predio baldío entonces puede tener hoy una obra terminada.
- Cuenta lo construido que está registrado. En la periferia hay construcción que no aparece en el catastro, así que ahí el número de baldíos puede estar sobreestimado.
- Un estacionamiento a cielo abierto o un predio usado como bodega pueden aparecer sin construcción.
Para revisar un predio en particular, su superficie, lo construido y su zonificación están en el catastro de Antrologic. Escribimos antes sobre el suelo subutilizado de la CDMX, medido contra lo que permite construir SEDUVI.
Qué significa si tienes un terreno
- Hoy no cambia nada: el programa está en consulta y ninguno de los dos instrumentos existe todavía en la ley.
- Si tu terreno no tiene construcción o lo construido es menos de la cuarta parte de su superficie, entraría en la definición tal como está escrita. Quedar dentro de un polígono prioritario dependería de una declaratoria de la autoridad.
Lo que todavía no sabemos
- Cómo quedará la redacción corregida sobre baldíos y subastas.
- Qué excepciones habría: terrenos heredados, vivienda familiar con jardín, predios en litigio o en regularización.
- Si algún congreso local va a legislar el gravamen o los polígonos, y con qué tasas y plazos.
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